【為什麼比起直接持有美國房地產，機構更喜歡基金化投資？】

從投資痛點到建商型基金的最佳解答

一、跨境投資的起點：為什麼大家想投資美國房地產？

近十年來，美國住宅不動產逐漸成為全球投資人的焦點。原因不難理解：

• 美國人口結構持續增長，移民流入與南部、二線城市的繁榮帶來長期需求；
• 美元資產被視為「避險型配置」，能對沖本國貨幣貶值風險；
• 租金市場相對穩健，尤其在利率高企下，更多人被迫租屋，讓租賃需求長期存在。

但當投資人真正踏入市場，就會發現一個兩難：要不要自己買房？

二、直接持有的不便與風險

1. 投資成本高昂

直接買房意味著：首付款動輒十幾萬至數十萬美元，加上交易過戶費、律師費、物業維護與保險支出，對多數投資人而言都是沉重負擔。

2. 稅務負擔複雜

外國投資人售屋時要面對 FIRPTA 15% 扣繳稅，而且是依成交總價計算，而非利得金額。再加上各州稅收與地方規費，現金流經常被鎖死。

3. 國籍身份不平等

美國本地居民可享有貸款優惠，而外籍投資人往往利率更高、條件更嚴苛，甚至根本無法取得合理貸款。

4. 收益率的不確定

直接持有的租金收益看似吸引人，但實際上：租金回報高度依賴城市選擇與租客狀況，一旦出現空置或維修問題，報酬率就會大幅縮水。

5. 流動性風險

房地產不是股票，出售流程可能需要數月甚至更久。當投資人急需資金時，往往動彈不得。

直接持有雖然帶來「擁有感」，卻同時伴隨著高成本、高風險與低流動性。

三、基金化投資崛起：五大核心優勢

這些痛點，正是基金化投資（REITs 或專案基金）興起的原因。

1. 投資門檻降低：幾千到幾萬美元即可參與，不必一次投入巨額資金。
2. 稅務效率提升：基金本身會設計架構，減輕跨境稅務摩擦。
3. 消除國籍差異：基金條件相對一致，外國投資人可與美國人站在同一起跑線。
4. 收益率穩健：專業團隊操作，報酬率平滑，年化配息常在 4–7% 區間。
5. 流動性改善：公開 REITs 可以像股票一樣交易，私募基金也比賣房靈活。

因此，對大部分跨境投資人而言，基金化已經是更現實、更聰明的選擇。

隱形資本巨擘：2025 全球家族辦公室投資趨勢與富豪心態解碼

亞洲家族辦公室的投資趨勢反映富豪家族的偏好 近十年來，亞洲成為全球財富增長最快的地區之一。隨著中國、新加坡、香港以及中東資本的興起，家族辦公室在亞洲呈現爆發式增長。僅在新加坡，註冊家族辦公室數量在五年間增長逾十倍；香港亦吸引大批新設立的單一家族與多家族辦公室，顯示亞洲正逐漸取代歐美，成為全球家族資本的新樞紐。 家族辦公室的投資動向，從來不只是單純的資產配置調整，而是一面映照 高淨值家族想法與心態的鏡子。當我們看到他們加碼私募股權、基金化房地產、或轉向 ESG 與新興科技時，背後透露的並非單一投資選擇，而是對於 風險、回報、世代傳承與價值觀 的深層判斷。 「在波動加劇、經濟衰退陰霾籠罩之際，全球家族辦公室首先考量的，仍是如何守護並延續跨世代的財富。」 一、整體投資格局：另類資產的崛起 隨著全球市場不確定性升溫，家族辦公室的投資組合出現明顯轉向。調查顯示，另類投資比重已從 2022 年的 42% 上升至 2025 年的 52%，首次突破半數大關。相對之下，傳統的公眾股票與固定收益資產逐步讓位，凸顯出家族資本更重視 風險調整後報酬

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四、隱藏關鍵：基金管理人比基金本身更重要

然而，基金化投資並不意味著「自動安全」。真正決定投資成敗的，是基金管理人。就像選物品牌的成敗關鍵，往往取決於主理人的能力和眼光。

• 他們決定投資哪個地區、哪個資產類型。
• 他們決定資金的進出節奏。
• 他們決定如何應對利率波動、租賃市場變化與政策調整。

換句話說，基金本身只是一個殼，管理人是否專業、有眼光，才是真正的核心。

五、最佳答案之一：建商主導型基金

在眾多基金管理模式中，「建商主導型基金」儼然是極具吸引力的解答。

為什麼？

1. 市場第一線的眼光：建商最清楚哪塊地、哪個城市將爆發需求。
2. 成本控制能力：建商能直接掌握施工、原料、規劃，避免不必要的浪費。
3. 利益綁定：當建商自己也是基金發起方，他們的利益與投資人一致。

案例：Build-to-Rent (BTR) 社區基金

由建商主導的出租型社區，能帶來穩定的租金回報（6–8%），並因為規劃貼近租客需求，且建商可以提供完整的配套措施，更具吸引力，也讓空置率遠低於市場平均。

本質上是把「建商的專業」直接轉換為投資人的收益。

六、進一步的方案：建商間接主導型基金

除了直接主導，還有一種值得關注的模式：建商間接主導基金。

運作邏輯

• 建商看好某塊土地，鎖定未來開發潛力；
• 簽約由土地開發商或專案公司代持，並透過融資啟動；
• 投資人透過基金參與，間接享有建商的判斷與前線資訊。

優勢

1. 建商的眼光依舊是核心：土地選擇來自建商專業，且買地有合約保障，後續建案也由建商主導，不是單純的買地等漲價。
2. 土地保值性：土地本身具有天然的底價，也是美國富豪們爭相搶奪的項目，微軟創辦人比爾蓋茲目前已經是美國最大私人地主，可見土地的保值性更有安全保障。
3. 價值轉換機制：隨著開發進程，土地逐步轉換為現金流資產，投資人同時分享增值與收益。

這種模式，讓投資人不僅能參與房地產，更能享受從「土地價值 → 建案開發 → 租金現金流」的完整收益鏈條。

七、最後一關 : 務必檢查建商評級

即便是建商主導，投資人仍需保持審慎：

• 檢查建商的財務穩健與交付紀錄。
• 注意基金是否過度集中於單一城市或單一標的。
• 確保合約文件清楚揭露風險，而不是僅用「保證收益」吸引。

基金化不是萬靈丹，但在正確的管理架構下，能顯著降低跨境投資的複雜性與風險。

【個股觀點：D.R. Horton (DHI)】全美住宅龍頭，在降息與供給缺口的交會點上加速奔跑

為何 DHI 正在成為市場焦點？ 近來，美國房地產建商股表現強勁，D.R. Horton（DHI）更是其中的領跑者。除了自身穩健的經營策略，背後還有幾個催化因素：機構資金（包含巴菲特的波克夏）大舉進場、利率有望逐步下降，以及美國新屋供需失衡的結構性矛盾。 美國住宅房市龍頭 D.R. Horton (DHI) D.R. Horton（NYSE: DHI）是美國規模最大的住宅建商，連續20多年穩坐全美交屋量第一的位置。市占率已達14%，相當於每7間新屋就有一間是DHI蓋的。 公司成立於 1978 年，總部位於德州，業務遍及全美 30 多個州，產品線涵蓋入門級（Express Homes）、中端主流（D.R. Horton）、高階住宅（Emerald Homes）以及活躍銀髮族社區（Freedom

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八、結語：建商的安全性，才是跨境投資的真正核心

跨境投資人需要的不是單純的收益率，而是可持續的安全感。基金化投資解決了門檻與流動性，但真正能讓投資人安心的，是「建商的參與」。

無論是：

• 建商直接主導：由建商帶領開發、管理、出租，投資人同步享受市場紅利；
• 建商間接主導：以土地為基礎，將資產轉換為現金流，兼顧安全性與增值性；

這兩種模式，都把建商的眼光、土地的價值、以及開發到營運的完整鏈條，化為投資人的保障。

對大多數投資人而言，重點早已不是「要不要基金化」，而是：

如何找到由建商參與主導的基金，才能把握市場的第一手資訊在全球資產配置中真正站穩。

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